《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》解读之二

　　

　　

　　

　　一、住宅小区停车收费管理方式

　　（一）住宅小区停车收费的范围。住宅小区停车收费，是指在物业管理区域内租赁或占用建设单位、业主共有及业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。普通住宅小区业主大会未召开之前的车位租赁费、场地占用费、停车服务费均实行政府指导价；业主大会召开、业主委员会成立后的场地占用费、停车服务费实行市场调节价，车位租赁费由业主与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内协商确定。

　　（二）车位租赁费执行政府指导价。由于停车需求与车位供给的矛盾突出，建设单位具有交易的优势地位，业主对建设单位所有权的地下停车位有交易依赖性强、无替代品、竞争性小、缺乏价格弹性等特征，建设单位出租地下停车位的租金不完全具备市场调节价的基础。目前个别地州市对地下停车位租金实行市场调节价后，造成一是建设单位或物业服务企业垄断定价，地下车位租金大幅攀升，业主被迫接受，投诉激增，社会矛盾加深；二是建设单位为尽快收回地下车库的投资成本，利用优势地位、交易依赖性和定价权，制定相对高收费标准的车位租赁费和相对低价格的车位售价，变相迫使业主购买车位，限制业主租赁车位的选择权。

　　实施政府指导价后，建设单位或业主在政府指导价的范围内，考虑地下停车位硬件设施的优、良、差等具体情况，协商确定地下车位租赁费标准。

　　（三）场地占用费收益归全体业主所有。目前，我区大部分住宅小区专用停车场配置未达到1:1比例，业主、物业使用人停车要占用全体业主共有的公共场地或道路停车，此部分收益归全体业主所有。物业服务企业可以从场地占用费收入中获得一定比例的报酬，具体报酬比例由各地发展改革委确定。场地占用费的收益主要用于共用设施设备、公共场地的维护、改造、保养等方面。

　　（四）购买车位的业主需要交纳停车服务费。占用全体业主共有道路停车的照明、清洁成本已经包含在相关的物业公共服务费用内，因此交纳场地占用费的业主不再交纳停车服务费。大多地下停车库的产权属于建设单位，清洁地下停车库的成本不应该包含在物业公共服务费内，让全体业主承担，而应由建设单位或购买地下车位的业主承担。同时，车位租赁费已包含停车服务费，租赁属于建设单位所有权车位的业主无需交纳，建设单位向物业服务企业支付停车服务费。因此，仅购买车位的业主需单独交纳停车服务费。总体看，使用车位的业主只需交纳车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，物业企业不得重复收取。

　　二、对收取装修押金及小区共用部位收益的规定

　　（一）对收取装修押金不作要求。《原办法》原则上禁止了收取装修押金行为。但在实施过程中存在业主因装修造成建筑楼共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业无法及时修缮，从而影响全体业主利益的情况，也存在物业服务企业变相收取押金且不退还的违法行为。在国家法律法规对是否能收取装修押金尚未明确规定的情况下,《办法》将是否收取装修押金，交给物业服务企业和业主视情况通过协议确定，但物业服务企业不得以是否交纳装修押金为前置条件阻碍业主办理房屋入住手续。

　　（二）共用部位、共用设施设备收益归全体业主共有。《办法》对“小区共用部位、共用设施设备收益”做了较为清晰的界定。利用小区公共区域的广告收入，比如电梯广告费、公共外墙广告费等，还有场地占用费，通信基站占地费，物业管理用房外租产生的租金，小区游泳池、运动场等经营收入等，都归全体业主共有。明确利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益资金支配由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，物业服务企业也无权使用该收益，必须用于补充住宅专项维修资金，用于物业服务维修费用。同时，物业服务企业在小区的任何公共区域从事广告经营等活动，业主都有权利知晓并拥有部分收益，或者有权拒绝物业服务企业从事此类经营活动。

　　发改委_收费处

　　

　　

　　服务价格处

　　

　　

原文链接：http://xjdrc.xinjiang.gov.cn/xjfgw/c108396/202206/844bef8f4af8418bb3c955958ff2073e.shtml
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